樓市進入新一輪“去庫存”階段？

　　“去庫存”正成為全國房地產市場亟待解決的關鍵問題。日前，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，在針對房地產市場的表述中，會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。同時，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　其中，“消化存量房產”和“優化增量住房”被業界視作樓市進入到新一輪“去庫存”階段。當前，全國多地陸續推出住房“以舊換新”、公積金貸款新政、取消房貸利率下限，通過政策“三板斧”持續降低居民購房成本。與此同時，優化限購措施、完善供地結構、取消“公攤面積”計價等各種促進住房消費的舉措在各地相繼發布，這一輪“去庫存”，有望促使房地產市場更加平穩健康發展。

　　全國多地推出樓市新政促進住房消費

　　當前，全國多地的購房政策發生了眾多變化。其中，住房“以舊換新”，成為了各城市探索消化新房庫存的重要手段之一：4月23日，深圳市啟動“換馨家”活動，參與活動的房企聯合經紀公司對換房人的舊房優先推售，居民售房款用于購買指定新房項目;蘇州相城區、鄭州、連云港等地也以另一種模式推動住房“以舊換新”，國企平臺或開發商直接收購舊房，售房款用于在相應項目購買新房;廣州市房地產行業協會亦在近日透露消息，正積極開展摸查開發商關于“以舊換新”的意向工作。根據中指研究院監測數據，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”，并預計2024年將有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

　　作為購房款的重要支出選項，住房公積金也是各地積極調整的政策手段。5月6日，武漢市放寬商貸的首套房認定標準、公積金貸款實行“認房不認首次貸”與貸款額度最高上浮20%。此前4月，北京、廣州、合肥、石家莊、惠州等多個城市均發布了公積金新政，直接降低購房人的購房成本。

　　為減輕購房人償還房貸的壓力，各地還對房貸利率下限進一步放寬。5月7日，河北省唐山、秦皇島、廊坊三市宣布階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據悉，4月以來，已有福州、青島、南昌、濟寧、潮州、煙臺、汕尾等十余個城市宣布階段性取消首套房貸款利率下限，既包含三、四線城市，也有熱門二線城市。

　　“總結今年二季度各地的購房政策情況，包括以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬于各地頻率較高的三項政策，可以理解為二季度政策寬松的‘三板斧’，實實在在降低了購房成本和交易成本。”上海易居研究院研究總監嚴躍進分析表示。

　　此外，以一線城市和新一線城市為代表的優化限購政策也接二連三地出爐。4月30日，北京市時隔13年再次優化住房限購政策，核心內容是在現有限購政策基礎上，對該市“五環”外增加一套購房指標。5月6日，深圳分區優化住房限購政策，在鹽田區、寶安區(不含新安街道、西鄉街道)、龍崗區等區購房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年。5月9日，杭州市全面取消住房限購，全市范圍內購買住房，不再審核購房資格，同時，只要在杭州取得合法產權住房即可申請落戶，不再受學歷等限制。

　　嚴躍進表示：“包括此前的成都、天津等地都陸續放松限購政策，說明此舉有非常強的導向性，即限購政策放松或全面取消是后續政策的亮點。我們認為，無論從哪個城市來講，購房政策都是空前的寬松，將對各地5月份的市場交易產生較為積極的影響，提振市場情緒。”

　　消化存量房產需統籌考慮一二手住房交易

　　中共中央政治局會議指出，要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。“這里的存量房產，一般要理解為是二手房房源，而不是房企的一手房庫存。雖然從廣義上理解，兩者也都是存量房產的概念，但從狹義角度看，最近兩年房地產最重大的供求關系變化或熱點事件就是‘二手房掛牌激增’。”嚴躍進談道，“背后折射出的就是‘不好賣’的問題。”

　　“當前，存量房已經是市場主要供應了，因為二手房掛牌量、交易量都比新房大，而且二手房去化周期遠比新房要大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“當務之急是給海量的二手房庫存泄洪。”

　　據記者檢索，線上房產交易平臺鏈家顯示，截至5月9日中午，廣州二手房掛牌量約14.6萬套，北京約14.3萬套，上海約6.8萬套，深圳約4.7萬套，杭州約15.4萬套。中指研究院統計數據顯示，2024年4月，百城一手房價格環比上漲0.27%，二手房價格環比下跌，4月重點城市二手房周均成交同比下降12.0%，但表現仍好于一手房。

　　“二手房價格下跌幅度比一手房大，已經沖擊到一手房定價體系，具體來說就是二手房價格下跌，導致一手房被迫跟著降價，價格下跌也導致開發商不拿地、不開工，因為一手房很難賣出去。”李宇嘉表示，“現在市場上剛需和改善的潛力都很大，剛需轉向二手房，改善主要在一手房，關鍵是要將二手房去庫存與一手房銷售對接起來，這是穩定市場、穩定行業體量的關鍵。建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，央企和地方國企，收購市場上的存量二手房房源，再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者，實現資金閉環。通過提高流通率穩定價格體系，傳導至一手房交易。”

　　中指研究院分析人士也認為，統籌消化存量房產和優化增量住房的具體政策有望逐步落實，包括政府平臺回購二手房作為保租房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業改為保租房等都可能是重要方向。

　　供地計劃需與商品房去化周期相結合

　　在中共中央政治局會議召開的前一天，4月29日，自然資源部生成了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確各地要按照“以人定房，以房定地”的原則，統籌“市場+保障”的住宅用地供應安排。

　　“‘人房地’聯動機制加快建立，未來人口規模大且人口增長的城市，土地供應也將得到更多保障。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，《通知》明確各地在供地計劃中要對保障性住房用地優先安排、應保盡保，同時指出要統籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設，未來保障性住房建設或將通過兩種方式來實現，一是通過協議劃撥方式，新增保障性住房用地供應;二是通過盤活房企手中未開工的閑置土地、企事業單位自有的閑置土地等方式，建設保障性住房。“優先安排保障性住房供地，為保障房建設提供了土地保障，表明未來保障性住房建設節奏將加快，有利于加速構建‘市場+保障’住房體系，加速構建房地產發展新模式。”

　　值得關注的是，《通知》還對去化周期不同的各城市進行分層要求，提出商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下;商品住宅去化周期在18個月(不含)-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。嚴格控制商品房去化周期超18個月的城市商品住宅用地供應，抑制存量住宅用地不合理增長。

　　當前，全國多地商品房去化壓力明顯。根據中指研究院數據，截至2024年3月，重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個月，個別二線城市出清周期處于合理水平。陳文靜表示，說明當下市場環境下，多數城市新增住宅用地出讓計劃均需要結合存量盤活來執行。

　　李宇嘉表示：“會議當中新的表述有一個前提條件，即結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待。也就是地方政府不能為了庫存化、為了新房開發和賣地而理解存量和增量的統籌。統籌增量和存量，必須要針對有效房源，提升房屋的居住品質，地方政府要推動存量房屋改造和公共配套補短板，推動優質新房供應。”

　　李宇嘉建議，一方面，對于廣義庫存(已供地未開發+已開工未批售+在售)消化周期高的城市或區域，暫停供地。另一方面，全面推進二手房“以舊換新”，開發商需把品質好、性價比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當作去尾貨的機會。要讓“換新”的買家真正看到，要買的房子是能改善自己居住的好房子。“這個新期待，就是價格可負擔、區位好、配套好、品質好的房源。”

　　羊城晚報記者 徐煒倫